万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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