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裤子175是几个x 民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。裤子175是几个x>

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(d裤子175是几个xà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。