导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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