OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了(le)一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸ián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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