近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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