“现(xiàn)在的房(fáng)地产很(hěn)难再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙(huǒ)人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构(gòu)和(hé)投资者的(de)关注度(dù)从板块(kuài)向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(có张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ng)行业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反(fǎn)复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没(méi)有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各(gè)个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都(dōu)是我们(men)看重(zhòng)的一张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事家(jiā)房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是(shì)在(zài)国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健特色的(de)国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现了(le)快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在(zài)强(qiáng)二线和二(èr)线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间扩张的民营企业的(de)影子(zi)。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要(yào)还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避(bì)公司(sī)净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到想融就融，这样(yàng)，国(guó)央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的(de)十大流(liú)通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配(pèi)置混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一(yī)季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的(de)滨江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代(dài)”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增(zēng)长，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样较(jiào)为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅(xùn)速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足导(dǎo)致(zhì)上(shàng)游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的(de)住(zhù)房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据(jù)充(chōng)分说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的(de)中欧价(jià)值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事