导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

抗日战争胜利的时间是哪一年，抗日战争胜利的时间是哪一年到哪一年　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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