导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近(鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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