OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(sh重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思é)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(me重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思n)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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