导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fē淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次n)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng淘淘氧棉属于什么档次，七度空间属于什么档次)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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