饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èfe2o3是什么化学元素r)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、fe2o3是什么化学元素客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式fe2o3是什么化学元素，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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