文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、6社日节是什么节日 社日节是农历几月初几5.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài社日节是什么节日 社日节是农历几月初几)款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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