导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积rong>二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(sh三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积ì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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