万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(郑业成是否已婚 郑业成是几线演员shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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