近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在9雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质6％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现(xiàn雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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