近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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