近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。<林心如生肖，林心如生肖属什么/p>

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)林心如生肖，林心如生肖属什么，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 林心如生肖，林心如生肖属什么