5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)的公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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