饱(bǎo)受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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