导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊ng>

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊p>

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。