近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng一方水等于多少升，一方水等于多少升水)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、一方水等于多少升，一方水等于多少升水40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益一方水等于多少升，一方水等于多少升水(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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