导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。

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