万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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