文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至6072七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数1平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数(qiān)订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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