5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属龙有几个爪 龙有两个根吗于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚龙有几个爪 龙有两个根吗宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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