5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，嘴巴含胸的感觉知乎还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的(de)多重(zhò嘴巴含胸的感觉知乎ng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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