导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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