5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主(z37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(b37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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