近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒ关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些u)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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