文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zà三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学i)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zh三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学í)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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