饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和(hé)收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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