万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，382厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头5名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(h82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头ù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(j82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头īng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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