万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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