近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品1分钟前刚刚哪里发生了地震类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益1分钟前刚刚哪里发生了地震。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù1分钟前刚刚哪里发生了地震)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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