拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗p>

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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