文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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