OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)R订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚EIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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