近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；我国最穷的5个城市，哪一个省最穷另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目我国最穷的5个城市，哪一个省最穷剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，我国最穷的5个城市，哪一个省最穷再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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