导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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