饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示服务项(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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