万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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