文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或10电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊00万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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