近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出香港区号是多少REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(niá香港区号是多少n)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不香港区号是多少同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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