饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延(yán10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米)伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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