导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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