近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REI陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译Ts产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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