5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的康师傅是哪国的牌子？首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021康师傅是哪国的牌子？年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理康师傅是哪国的牌子？公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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