文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)831143是什么意思国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继831143是什么意思续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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