近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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