文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)紫菜是不是海鲜种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增(紫菜是不是海鲜zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企紫菜是不是海鲜过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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